如何判断土地使用税纳税时间

我是厦门一家房地产开发企业的财务，近期当地税务局进行检查，对土地使用税纳税时间产生争议，我原先按售房合同经房管局备案后减除面积申报，当地税务局坚持不能减除，您能否按“无过错推定”给以照顾。具体如下：
　　1、税务局检查认定“对房地产开发企业出售部份商品房后土地使用税的计算应截止到房产、土地的实际交付或办理产权登记过户手续的当月末。”（该规定是市税务局邮件通知）；而省税务局（闽地税发〔2005〕93号）明确规定“关于房地产开发企业出售部份商品房后如何计征土地使用税问题：按当地地税部门确定的土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。”我认为，省税务局文件效力应大于市税务局邮件通知。
　　2、根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，“其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”我公司与购房者签订合同经房管局备案后，我公司就不再拥有该房产的处置权，购房者可以退房不买、我们不能不卖。银行贷款也是贷给购房者、而不是贷给我公司，权利已绝大部分从我公司变化到购房者手中‚而并非“实际交付或办理产权登记过户”才发生变化。我咨询过律师，也认为“合同经房管局备案后权利状态已发生变化”。请您协调贵局管法律的部门与管收税部门再进一步的探讨，按贵局提倡“无过错推定”，做出对纳税人有利的决定。因为当地税务局听上级的。
　　3、因为以前也有问过税务局，答复我这样计算申报没错；我也问过同行财务，有不少也跟我一样计算。税就几万元不多，该交的税我们是一分也不会少，但如果现在补税有点“冤枉”，也会被公司责问，请局长您务必过问照顾。
　　税务机关办理情况或答复内容 ：
　　您好！现将有关问题答复如下：
　　一、关于政策文件的法律效力问题
　　福建省地方税务局于2005年6月发布《关于地方税若干具体政策问题的通知》（闽地税发〔2005〕93号），对“房地产开发企业出售部份商品房后如何计征土地使用税”的政策问题进行了统一。但该份文件开宗明义地提到，全文是“在国家税务总局未作出明确之前”，对于“一些地方税相关政策问题”所进行的“暂统一”。
　　2008年12月，财政部和国家税务总局发布《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕l52号），对“房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”进行了明确，“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”。
　　随后，我局根据财税〔2008〕l52号文件，针对“房地产开发企业出售部份商品房后土地使用税的计算”问题予以解释，“对房地产开发企业出售部份商品房后土地使用税的计算应截止到房产、土地的实际交付或办理产权登记过户手续的当月末”。其中，“实际交付”对应于“实物状态发生变化”，“办理产权登记过户手续”对应于“权利状态发生变化”。
　　由此可见，我局的这份解释，是在国家税务总局对于相关问题的政策明确之后进行的，而非另行规定，因此不存在与上级文件法律效力相冲突的问题。
　　二、关于政策文件的适用性问题：
　　首先，依据我国《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。据此“登记生效主义”的体例，不动产物权的各种变动，不仅需要当事人的法律行为，也需要进行登记。因此，作为不动产的房产、土地，其“权利状态发生变化”的判定，应当以“办理产权登记过户手续”为准。
　　其次，我国现行的商品房预售合同登记备案制度，是出于保护弱势购房者，维护交易安全的目的，它使购房者取得对尚未实际存在或尚在建设中的商品房物权具有“期待权”。房地产开发企业在与购房者签订预售合同并经房管局备案后，依然保留预售房的所有权（包括占有和使用权），故而不能认定此时权利状态已发生变化。换言之，倘若认定此时权利状态已发生变化，则应由购房者承担相应的纳税义务；然而此时购房者对于预售房产，既无法律上的所有权，也无使用权，由其作为纳税义务人，更是有悖“无过错推定”之原则。
　　鉴于此，根据《物权法》等相关法律规定，依照财税〔2008〕l52号文件要求，结合具体税收实务，对于房地产开发企业用地土地使用税纳税义务终止时间的判定，应以房产实际交付购房人或办理产权登记过户手续的时点为准。