房地产销售税金怎么算

房地产销售税金怎么算

房地产业的增值税率是11%,可以凭增值税专用发票给予进项税额抵扣.小规模纳税人执行3%的增值税征收率,根据不含增值税的销售收入直接计算缴纳增值税,无进项税额抵扣.应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数.

(一) 核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式.如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元.

(二) 减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收.其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告.

房地产开发企业增值税计算方法

一、预交增值税(一)政策依据

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税.计算方法为:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%.

上述公式中的适用税率或征收率,根据纳税人适用的计税方法不同分别选择,纳税人适用一般计税方法的,按11%的适用税率计算,适用简易计税方法的,按5%的征收率计算.计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定,开工日期在2016年4月30日前的老项目,纳税人可以选择适用简易计税方法,一经选择,36个月内不得变更,上述日期后开工的新项目,只能适用一般计税方法.

(二)申报示例

某房地产开发企业的新项目,适用一般计税方法.2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元.

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

=2,220.00÷(1+11%)*3%=60.00万元

(三)预缴申报

(四)会计核算

2017年12月账务处理:

(1)收到诚意金

借:银行存款100.00万元

贷:其他应付款100.00万元

(2)收到预收款

借:银行存款2,220.00万元

贷:预收账款2,220.00万元

(3)预缴增值税

借:应交税费-预交增值税60.00万元

贷:银行存款60.00万元

(五)纳税申报

二、土地价款抵扣政策依据(一)《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第(三)项第10点:

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额.

(二)财税〔2016〕140号第七条:

向政府部门支付的土地价款,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等.

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.

(三)国家税务总局公告2016年第86号第一条:

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定,允许在计算销售额时扣除但未扣除的,从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除.

(四)国家税务总局公告2016年第18号:

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.

销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积.

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积.

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款.

三、会计核算方法案例:

上述房地产开发公司2018年1月开具增值税发票价税合计8,880.00万元,对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元,2017年12月预交增值税60.00万元,当月认证抵扣的进项税额为450.00万元,上期无留抵税额.

第一步:确认收入及销项税额

借:预收账款8,880.00万元

贷:主营业务收入8,000.00万元

应交税费-应交增值税-销项税额880.00万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票,则票面税额应为880.00万元,收票方可全额抵扣增值税.

第二步:土地价款抵扣增值税

借:应交税费--应交增值税-销项税额抵减220.00万元

贷:主营业务成本220.00万元

土地价款抵扣增值税金额=土地价款÷(1+11%)*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00万元

第三步:转出当月未交增值税

借:应交税费-应交增值税-转出未交增值税210.00万元

贷:应交税费-未交增值税210.00万元

当月实际销项税额=880.00-220.00=660万元

当月认证抵扣的进项税额=450万元

当月应交增值税=660.00-450.00=210万元

第四步:将预缴增值税转入未交增值税

借:应交税费-未交增值税60.00万元

贷:应交税费-预交增值税60.00万元

当月未交增值税余额=210.00-60.00=150万元

第五步:次月缴纳税金时

借:应交税费-未交增值税150.00万元

贷:银行存款150.00万元

关于房地产销售税金怎么算小编做了以上解答,希望可以帮到大家.税金,企业所得税法术语,即纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税.教育费附加,可视同税金.由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税.