厦门:明确土地清算等增值税征管事项

近日，根据国家有关规定，结合厦门市实际，福建省厦门市地方税务局发布了《福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》（福建省厦门市地方税务局公告2011年第5号），就土地增值税征收管理有关事项作出明确，自2011年5月1日起执行。

关于清算分期标准，公告指出，对2011年1月1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（厦地税发[2010]16号）第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

关于扣除项目金额分摊，公告明确，房地产开发企业办理土地增值税清算时，可将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的有关的税金在计算土地增值税时不得扣除。

关于在2006年1月1日前后均有销售的房地产项目的清算，公告提到，对于在2006年1月1日前已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积在85%以下（不含85%）的房地产项目，以后房地产开发企业在办理土地增值税清算时，应先计算该项目已售房地产的增值率，确定适应的土地增值税税率，再将2006年1月1日后已售房地产的增值额乘以该项目已售房地产适应的土地增值税税率计算土地增值税。

关于单位和个人转让二手房土地增值税征收管理问题，公告明确，个人转让住房（含普通标准住宅和非普通标准住宅）、写字楼、商业营业用房、车位等二手房的，按转让收入全额的1%征收土地增值税。按照《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。对于单位转让二手房缴纳营业税采用差额征税的，在计算征收土地增值税时也应按购房发票计算扣除项目金额，据此计算转让二手房增值额、增值率和应纳土地增值税税款。单位和个人转让二手房价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定进行调整。