营改增后房地产企业物业管理收入税率

营改增后房地产企业物业管理收入税率
1、融资
金融服务提供商提供贷款、资金，房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项，但是暂时不能抵扣，增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。
2、从政府取得土地使用权
房产税从政府取得土地使用权，因为政府是不需要缴税的，意味着房产开发商没有办法拿到增值税专用发票进行抵扣。土地出让金在建造成本中的比重很高（甚至于50%）。因此，土地出让金如果可以采取某种方法获得进项税抵扣，对降低房地产企业的税负较为有利。目前，业界就对土地出让金采用“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。但是暂时还没有任何消息表示国家允许抵扣从土地一级市场取得的土地成本。房地产商从二级市场获得土地的的，即其他的企业转出的，理论上转出土地的企业需要交增值税，相应的，其下家就可以获得发票进行进项抵扣。
3、在房地产开发的整个过程中采购的部分服务
这些服务包括项目设计服务、销售咨询、市场推广等服务、其他服务，例如工程监理等，其中大部分已经纳入到增值税范畴中，税率为6%，原增值税应税服务相关的进项税可以被抵扣。还有些房地产中介，保险还未纳入，房产中介预计税率为6%。房地产保险业务在加入营改增后增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。
4、采购各项物业服务
物业管理服务业例如共用部位的运行维护、区域清洁卫生、绿化养护养护等；购买公众责任保险；物业修缮目前还在征收营业税。在未来，这些适用营业税的项目，可能适用6%的增值税，可以有更多的进项税可抵扣。房地产开发商有其是商业地产开发商可以利用物业管理公司进行税务筹划。因为物业管理公司适用的税率为6%，但是商业地产租赁的税率可能就为11%或者17%。那么商业地产开发商可以将拆分收入，将部分属于商业地产租赁的业务划分到物业管理当中。
5、建筑服务
建筑服务预计征收11% 的增值税，房地产开发商获得建筑服务相应的进项税可以抵扣。
6、销售新建房产
销售房产目前仍需征收5%的营业税，未来预期为11%的增值税。
7、出租房产
出租房产目前仍需征收5%的营业税，未来预期税率可能为11%或者17%。房地产开发商出租房产对应的进项税金难于被消耗，增加的流转税税负将由出租房和承租方协商承担。
8、提供各类物业管理服务
往后征税6%增值税，对于增值税一般人纳税人的服务接收方，取得的发票可用于抵扣。
“营改增”后，房地产利润测算
在进行房地产利润测算时，需要考虑该房产项目是在一线城市还是二三线城市。如果房产项目在一线城市，那么他的土地开发成本将会大幅提高，如果还无法进项抵扣的话，房地产企业的税负会更大。但是二三线城市的土地成本相对较低，对房地产企业税负影响较小。