房地产企业特殊销售业务会计核算

　　(一)分期收款开发产品的核算

　　房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。

　　【例】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米，实际成本180万元，每平方米售价2000元，销售合同约定240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5日付80万元，11月5日付80万元。相关会计分录如下：

　　1.1月5日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下：

　　借：发出开发产品　　　　　　　　　1 800 000

　　   贷：开发产品——房屋　　　　　　　1 800 000

　　2.1月5日，根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

　　同时按相应的比例，结转商品房成本：

　　应结转的成本为：1800000÷3=600000(元)

　　作会计分录如下：

　　借：主营业务成本——商品房销售成本　600 000

　　   贷：发出开发产品　　　　　　　　　　600 000

　　3.6月5日，按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证，编制会计分录如下：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入　800 000

　　同时按比例结转商品房成本，分录如下：

　　借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

　　   贷：发出开发产品　　　　　　　 　　600 000

　　4.11月5日，按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元，但款项尚未收到。根据有关凭证，编制会计分录如下：

　　借：应收账款　　　　　　　　　　　 800 000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

　　同时结转营业成本60万元，会计分录如下：

　　借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

　　   贷：发出开发产品　　　　　　　　　　600 000

　　5.11月10日收到最后一期房款80万元，作如下会计分录：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　800 000

　　   贷：应收账款　　　　　　　　　　　　800 000
　　(二)销售退回和折让的核算

　　房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品以后，由于开发产品质量等不符合购销合同的规定，买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。

　　销售折让是销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，买方要求在价格上给予减让的事项。

　　在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.

　　【例】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700 000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：

　　1.收到购房定金时：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　210 000

　　   贷：预收账款——甲单位　　　　　　210 000

　　2.交付商品房确认收入时：

　　借：应收账款——甲单位　　　　　　490000

　　    预收账款——甲单位　　　　　　210000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入 700000

　　同时结转商品房销售成本：

　　5套商品房实际成本为：1400×350=490 000(元)

　　借：主营业务成本——商品房销售成本　　490 000

　　   贷：开发产品——房屋　　　　　　　　　490 000

　　3.发生销售退回和折让时：

　　退回的1套商品房价款为70×2000=140000(元)

　　其余4套销售折让金额为：70×4×2000×5%=28000(元)

　　销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：

　　借：主营业务收入——商品房销售收入　　　168 000

　　   贷：应收账款——甲单位　　　　　　　　　168 000

　　同时收回1套商品房，冲减销售成本：

　　1套商品房实际成本为：1400×70=98000(元)

　　借：开发产品——房屋　　　　　　　　　　　98000

　　   贷：主营业务成本——商品房销售成本　　　 98000

　　(注：因为销售收入的减少，当期相关税费也自然减少，所以，如果原来如尚未确认税费,则期末自然按减少后的收入确认税费，所以对税费不需单独进行账务处理)。