房地产开发企业公共配套设施 怎样划分不得抵扣

 公共配套设施为房地产开发企业不容忽视的重要项目,是为整个房地产项目服务的.营改增后,当同一项目中既有新项目也有老项目,无法划分不得抵扣进项税的情况下,应当以"建筑规模"的占比为依据划分.

某开发企业为增值税一般纳税人,其房地产项目包括2016年4月30前取得的《建筑工程施工许可证》注明的"建设规模"20000平方米(无不可售的公共配套设施),包括以及2016年5月1日后取得的《建筑工程施工许可证》22000平方米,其中:公共配套设施等不可售面积为2000平方米.假定该单位老项目选择适用简易计税方法.当期公共配套建设,支付工程款时取得增值税专用发票上注明的增值税额为220万元,无法划分不得抵扣的进项税额.

兼用于简易计税方法,购进建筑服务不得扣除的进项税额需划分

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定,进项税额不得从销项税额中抵扣的有:用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产.

因此,对于兼用于简易计税方法,购进建筑服务不得扣除的进项税额需进行划分.

兼用于简易计税方法,购进不动产进项税额准予全部抵扣

一般情况下,纳税人用于适用简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣.但对属于购进固定资产、无形资产、不动产兼用于允许抵扣项目和不允许抵扣项目情况的,按照财税〔2016〕36号文件附件1第二十七条规定,其中涉及的固定资产、无形资产、不动产, 仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的情况,其进项税额准予全部抵扣.

购进不动产还是建筑服务的判别

对于同一房地产开发项目而言,公共配套设施是为整个房地产项目服务的,而该房地产项目中既有适用一般计税方法的新项目,也有适用简易计税方法的老项目,无法划分不得抵扣的进项税额.那么,房地产企业公共配套建设兼用于简易计税方法,是属于购进不动产还是购进建筑服务,在进项税抵扣问题上差别很大.

以固定资产进项税额抵扣为例,纳税人购进一台设备作为长期使用的固定资产,该设备既可以用于增值税应税项目,也可以用于增值税免税项目,二者共用,且比例并不固定,难以准确区分,如果按照上述不允许抵扣的一般原则办理,不具备可操作性,其进项税额准予全部抵扣.营改增后,无形资产、不动产均属于增值税应税项目,无形资产、不动产与固定资产性质相同,都属于长期资产,对属于兼用于允许抵扣项目和不允许抵扣项目情况的,税收利益方面应当给予相同的政策待遇.但如果房地产企业自行开发的房地产项目作为存货管理,那么就和其他存货一样,无此政策待遇.因此我们认为,上述购进固定资产、无形资产、不动产是针对取得方使用性质而言的,而与购进是货物还是服务无关.

本案例中房地产开发企业公共配套建设的进项税抵扣,需按照上述购进建筑服务划分不允许抵扣的一般原则办理.如果房地产开发企业购买的是办公楼,则兼用于简易计税方法的,购进不动产进项税额准予全部抵扣.

兼用于简易计税方法,进项税额的划分

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十三条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的"建设规模"为依据划分.

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模).

提示:

上述"建设规模"指的是增值税应税项目.从上述公式看,当应税房地产项目中含有无法划分是否可以抵扣的进项税额时,是以简易计税、免税房地产项目建设规模与按一般计税方法房地产项目建设规模占比为依据进行划分的.因此,笔者认为,在计算"建设规模"时应当将不可销售的公共配套等面积剔除.

按照上述公式计算,不得抵扣的进项税额=220×20000÷[20000+(22000-2000)]=110(万元).

1.从销售方取得的增值税专用发票

借:应交税费——应交增值税(进项税额) 220

贷:银行存款 220

2.月底计算不得抵扣的进项税额

借:开发成本 110

贷:应交税费——应交增值税(进项税额转出) 110

3.按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算

假定,至当年底前该房地产企业又取得《建筑工程施工许可证》注明的面积为30000平方米(无不可售的公共配套设施).

按照财税〔2016〕36号文件附件1第二十九条的规定,主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算.

不得抵扣的进项税额=220×20000÷[20000+(22000-2000)+30000]=62.86(万元),比原计算不得抵扣的进项税额少110-62.86=47.14(万元).

会计处理为:

借:应交税费——应交增值税(进项税额) 47.14

贷:开发成本 47.14.