建筑业预缴VS房地产企业预缴

昨天写了一篇跨地区经营是否需要开具外经证，提到外经证就想到了最常见的建筑行业跨地区预缴问题，这又想起房地产企业也有预缴这么一说。这两个行业的预缴有什么区别？

1、预缴的前提

建筑业预缴的前提是跨地区经营。国家税务总局公告2016年第17号关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告第三条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

房地产业预缴的前提是收到预售房款。国家税务总局公告2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告规定，一般纳税人或小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

由于房地产企业经营的特殊性，一般会在项目当地设立房地产公司，项目结束后即办理注销手续，一般情况下不存在跨地区经营的情况。

2、预缴的预征率

建筑业：36号文和17号公告均有规定，选择一般计税方法计税的，纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

房地产业：18号公告规定，房地产企业，无论是一般计税方法还是简易计税方法，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，其预征率均为3%。

3、预缴的基数

建筑业预缴的基数是纳税人从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，但应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

上述合法有效凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。

房地产业预缴的基数是收到的预收款。

4、预缴提供的资料不同

建筑业：17号公告规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：

（一）《增值税预缴税款表》；

（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；

（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；

（四）从分包方取得的发票原件及复印件。

房地产业：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

5、预收款是否构成纳税义务发生时间

建筑业：建筑服务收到预收款时不产生纳税义务，只是预缴税款。

房地产业：收到预收款并不产生纳税义务，只是预缴税款。

6、预缴税款的抵缴

建筑业：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

房地产业：18号公告规定，纳税人销售自行开发的房地产项目应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%或5%的税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

7、预缴税款的开票问题

建筑业：外地预缴如何开票?一般情况下，由于受纳税人识别号和防伪税控系统发行的属地限制，目前是在机构所在地自行领购并开具发票。

房地产业：在（V2.0.11）版本开票系统中选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具。需要注意的是：1、房地产预收款不得开具增值税专用发票！2、发票税率栏应填写“不征税”，原因就是房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款并不产生纳税义务，是一种特殊预缴政策。