商业地产难搭营改增“顺风车”

全面营改增刚启动时，很多商业地产开发商认为这是一个巨大机遇。不过记者昨日（视野注5月23日）获悉，由于各种原因，5月起营改增在地产行业正式落地后，对商业地产的推动却暂未显现。

随着5月“入夏”

“原来期望5月的销售能上去，至少会有亮点，但现在看，还是太乐观了。无论是企业的认知还是我们自己的宣传都很不足。”昨日，福州一家高档写字楼的销售业务负责人说，期待中的营改增带动写字楼销售上升的情况，并没有“自然出现”。相对于福州住宅库存的迅速下降，目前写字楼仍然是存量大、销售遇阻、同类型产品竞争激烈的状况。据不完全统计，目前福州写字楼供应量为50万平方米，但成交量仅有15.05万平方米，市场购买力不足的情况非常明显。

正因为如此，在3月营改增消息传出后，由于企业新购不动产可抵税，福州商业地产开发商曾经憧憬不动产全额价值抵扣营业收入将为商业地产带来利好。“根据营改增的规定，新增不动产增值税额，企业可分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。也因此，营改增有希望带动企业投资，购置写字楼可自用、资产保值和减税。”许多开发商非常希望企业以此进行写字楼投资。

一位开发商表示，在本地一般情况下，大面积的一手写字楼通常是企业自用购买。以购买一套总额2000万元左右的写字楼为例，契税为60万元，如果企业在5月1日后新购写字楼，这60万元可以在缴税后的第一年和第二年进行抵扣，第一年抵扣36万元，第二年抵扣24万元。所以他们认为，营改增对写字楼的带动销售是可期待的。

不过，现实情况没有那么美好。“最近我们监控福州的几大指标性写字楼，发现5月后的交易量与5月前的平均数并没有多大差别。”昨日，一家大型全国性地产营销企业福州分公司负责人表示，5月起营改增在地产行业正式落地后，对商业地产的推动暂未显现。

抵扣额不及预期影响购买热情

那么，写字楼销售为什么没有上升呢？业内人士分析，由于营改增在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚不太清楚，这是导致利好暂未显效的原因之一。另外，当初业界有关不动产全额价值抵扣营业收入的憧憬已落空，因此可以抵扣销项税的仅是不动产的进项税，而让不少投资者“望而生畏”的商业地产转让税费，依然不能在销项税中抵扣，这也影响了企业的投资热情。

记者了解到，根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。由此可见，企业新购不动产可以抵税需注意两点：（1）不动产抵税必须是2016年5月1日后取得的不动产；（2）抵税仅是以购入不动产产生的进项税来抵扣经营活动产生的销项税，并非以不动产全额价值来抵扣营业收入。从企业新购不动产产生的税费来看，这个过程只产生3%的契税，抵税效果不明显。

此外，商业地产转让税费高的问题，目前看仍然是“无解”的。业内人士告诉记者，商业地产主要税种有土地增值税、个税（个人出售需被征1.5%的个税，公司业主不需征此税种）、营业税（现已改为增值税）。买家需缴3%的契税。而根据国家税务总局的解释，目前尚未对商业地产转让所产生的两项增值税（土地增值税和营改增的增值税）进行合并，商业地产转让过程中所产生的动辄几十个点的税费，基本是业主方应缴的税，而营改增对商业地产的利好，仅在于新购时可以进行抵扣，出售时所产生的税费未见有调整。

不过业内人士也表示，该政策从长期看还是利好的。虽然目前市场热度没有很快提升，但是有需要的企业最终肯定还是会择机进入的。