土地增值税清算中收入及税金的审核要点

我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。

销售收入审核

由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。审核时重点关注以下三点：

（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。

核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。

（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。

按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。

（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。

由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。

税金审核

土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。审核时重点关注以下三点：

（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。

（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。

（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。

（作者单位：北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司