房地产开发公司怎么做账

房地产开发公司怎么做账

一、房地产公司应该执行《房地产开发企业会计制度》,不能按商业和工业会计制度建账.

二、建账

(一)首先,建账必须按照《会计法》和房地产企业会计制度的规定设置会计账簿,包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿.

(二)设置总账

1、总账是根据一级会计科目(亦称总账科目)开设的账簿,用来分类登记企业的全部经济业务,提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料.

2、总账的格式采用三栏式,外表形式一般应采用订本式账簿.

(三)设置明细账

1、明细账通常根据总账科目所属的明细科目设置,用来分类登记某一类经济业务,提供有关的明细核算资料.

2、明细账的格式主要有三栏式、数量金额式和多栏式,企业应根据财产物资管理的需要选择明细账的格式.

3、明细账的外表形式一般采用活页式.明细账采用活页式账簿,主要是使用方便,便于账页的重新排列和记账人员的分工,但是活页账的账页容易散失和被随意抽换.因此,使用时应顺序编号并装订成册,注意妥善保管.

(四)设置日记账

1、日记账又称序时账,是按经济业务发生时间的先后顺序逐日逐笔进行登记的账簿.根据财政部《会计基础工作规范》的规定,各单位应设置现金日记账和银行存款日记账,以便逐日核算和监督现金和银行存款的收入、付出和结存情况.

2、现金日记账和银行存款日记账

(1)现金日记账和银行存款日记账的账页一般采用三栏式,即借方、贷方和余额三栏.

(2)账簿的外表形式必须采用订本式.现金和银行存款是企业流动性最强的资产,为保证账簿资料的安全、完整,财政部《会计基础工作规范》第五十七条规定:"现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿.不得用银行对账单或者其他方法代替日记账".

(五)设置备查账

1、备查账是一种辅助账簿,是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿.

2、备查账应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置.并不是每个企业都要设置备查账簿,而应根据管理的需要来确定,但是对于会计制度规定必须设置备查簿的科目如"应收票据"、"应付票据"等,必须按照会计制度的规定设置备查账簿.

3、备查账的格式由企业自行确定.备查账没有固定的格式,与其他账簿之间也不存在严密的勾稽关系,其格式可由企业根据内部管理的需要自行确定.

4、备查账的外表形式一般采用活页式.为使用方便备查账一般采用活页式账簿,与明细账一样,为保证账簿的安全、完整,使用时应顺序编号并装订成册,注意妥善保管,以防账页丢失.

营改增后房地产开发企业要交哪些税?

一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税.

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),广州为3%

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

?依据:广东省契税实施办法、印花税暂行条例

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税.

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

?注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定

2、印花税

常见的合同如下:

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%

三、销售环节

取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税.

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳.

?注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,适用简易计税.

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%).广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%).

3、土地增值税(预缴)

预缴税额=(预收款-预缴增值税税款)×预征率

预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5%

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额.

待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额.

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